Jelen cikk egy háromrészes sorozat harmadik része, mely a hamarosan hatályba lépő új, elektronikus ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos legfontosabb kérdéseket járja körbe. A mai részben az ügyvédek új feladataival, az eljárás legfontosabb gyakorlati változásaival kapcsolatos kérdéseket járom körbe.
Az új elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszerben már csak olyan ügyvéd járhat el jogi képviselőként, aki megfelel a külön jogszabályokban rögzített feltételeknek.
Az ügyvéd eljárása és felelőssége
Kezdjük azzal, hogy az új elektronikus ingatlan-nyilvántartási eljárásban továbbra is kötelező marad a jogi képviselet.
Ez nem hoz változást, eddig is csak ügyvéd vagy közjegyző előtt lehetett földhivatali bejegyzésre alkalmas ingaltan adásvételi szerződést kötni.
Ahogyan azt a cikksorozat első részében írtam, az új elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszer valódi újdonsága az lesz, hogy a rendszer az ügyvéd által benyújtott beadványokat automatikusan széljegyzi, majd automatikusan el is bírálja, hacsak valamilyen okból át nem kell térni az automatikusról a teljes eljárásra.
Ebből következik, hogy az új rendszerben nagyobb lesz az ügyvéd felelőssége, és emellett az ingatlan-adásvételi szerződés megkötésének előkészítései folyamata fontosabb lesz, mint jelenleg.
Lényeges változás lesz, hogy nem minden ügyvéd fog tudni jogi képviselőként eljárni az ingatlan adásvételi ügyleteknél.
Ahhoz ugyanis, hogy egy ügyvéd az új rendszerben eljárhasson, több feltételnek meg kell majd felelnie. Ilyen feltételek, hogy az ügyvédi kamara által szervezett képzést kell teljesítenie, melynek a végén sikeres vizsgát kell tennie, rendelkeznie kell az eljárásban történő részvételhez szükséges feltételekkel, rendelkeznie kell egy kiegészítő felelősségbiztosítással, valamint nem állhat az ügyvédi kamara fegyelmi bizottsága által hozott eltiltás hatálya alatt.
Ezeket a feltételeket a rendszer automatikusan ellenőrzi, továbbá a megfelelő ügyvéd kiválasztásánál erre Neked, mint vevőnek oda kell majd figyelned.
Ahogy a cikksorozat második részében már bemutattam, nagyon fontos lesz az adásvételi szerződés előkészítése, az ügyvédi meghatalmazás felek általi elektronikus aláírása.
Ez azt is jelenti, hogy az eladónak és a vevőnek adott esetben több alkalommal is kell majd találkoznia az ügyvéddel.
Szerződéskötés a gyakorlatban
Nézzük, hogyan fog az adásvételi szerződés megkötése kinézni a gyakorlatban.
Miután vevőként vagy eladóként – akár ingatlanos bevonásával – megállapodtál a másik féllel abban, hogy adásvételi szerződést szeretnétek kötni, találnotok kell egy ügyvédet, akinek jogosultsága van eljárni.
Erre már az elején érdemes rákérdezni.
Ezután az ügyvéd előkészíti a szükséges dokumentumokat, amik közül a legfontosabb nyilván maga a szerződés és az elektronikus meghatalmazás.
A meghatalmazás kitöltéséhez szükség lesz a személyes adatokra, így valószínűleg már ekkor találkozni fogtok. Amennyiben rendelkezel valamilyen legalább fokozott biztonságú elektronikus aláírással, akkor az adatok rögzítése után rögtön alá is írhatod. Ám ha nem, akkor még el kell menned egy kormányablakba vagy a konzulátusra, ahol megtörténik az aláírás.
Miután minden érintett, eladók, vevők, haszonélvezők aláírták a meghatalmazást, az ügyvéd utolsóként elfogadja, és az innentől kezdve válik érvényessé.
Ezt követően kerülhet sor magának az ingatlan adásvételi szerződés és a hozzá kapcsolódó dokumentumok aláírására. Ez ugyanúgy fog történni, mint eddig.
Ezt követően az ügyvéd feltölti a rendszerbe a dokumentumokat.
Amennyiben minden dokumentum megfelelő, akkor automatikusan megtörténik a széljegyzés, tehát a felek akár már úgy távozhatnak az ügyvédtől, hogy a vevő kérelme széljegyen szerepel.
Forrás: Unsplash Kateryna Hliznitsova
Fontos, hogy a tulajdonjogváltozást nem mi ügyvédek jegyezzük be, hanem a rendszer automatikusan széljegyzi.
A rendszer az egyszerű esetekben le is folytatja az automatikus döntéshozatali eljárást.
Automatikus döntés születik, ha például az ingatlan egészére vonatkozik tulajdonjog változás (minden tulajdonos eladja a részét), és a tulajdoni lap III. részében sem bejegyzett jog, sem tény nem szerepel (az ingatlan „tehermentes”).
Viszont, ha bármilyen speciális körülmény felmerül, akkor nincs lehetőség automatikus eljárásra, és ilyenkor az ügylet teljes eljárásban lesz elbírálva.
A teljes eljárás úgy zajlik, mint a jelenlegi eljárás: az ügyvéd elektronikus úton benyújt minden szükséges dokumentumot, majd a földhivatali ügyintéző megvizsgálja a kérelmet, iratokat, szerződést, végül dönt a bejegyzésről.
Összefoglalva látható, hogy az új elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszer sarokköve az elektronikus aláírás lesz, ezért amennyiben ingatlanvásárláson vagy eladáson gondolkodsz, érdemes erre már időben felkészülni, és az elektronikus aláíráshoz szükséges feltételeket megteremteni.
Egyébként is sokoldalú az ügyfélkapu használata és az eSzemélyi, tehát ha még nem rendelkezel velük, mielőbb intézkedj!
Összességében elmondható, hogy Neked, mint vevőnek vagy eladónak az új eljárás sokkal több előnnyel fog járni, mivel gyorsabb, pontosabb, biztonságosabb lesz, mint a jelenlegi papíralapú.
Mi az elektronikus aláírások szerepe az eljárásban?
Jelen cikk értelem szerint nem minősül és nem minősülhet ajánlatnak vagy jogi tanácsadásnak, hiszen azt az egyedi ügy ismeretében, az ügy pontos áttekintése alapján tudok adni. Ha konkrét ügyben van kérdésed, vagy a fentiekhez szeretnél további magyarázatot, jelentkezz be egy ingyenes telefonbeszélgetésre, megbeszéljük!
A cikk írója dr. Fodor Klaudia Franciska és dr. Biró-Rékai Ágnes ügyvédek.