Az alábbi cikkből megtudhatod, hogy mi a foglaló és a vételárrészlet vagy előleg közötti különbség, illetve mik a foglalóval kapcsolatos legfontosabb tudnivalók.
Lássuk először is a fogalmakat
Vételár – az ingatlan ára, tehát az az összeg, amit meg kell fizetned ahhoz, hogy megszerezd a kiszemelt ingatlan tulajdonjogát
Vételárrészlet – a vételár egy része. Akkor beszélünk vételárrészletről, ha a vételár nem egy összegben, hanem részletekben fizeted meg. A vételárrészleteket többféle forrásból lehet kiegyenlíteni, például önerőből, banki hitelből, lakáskassza megtakarításból vagy CSOK-ból.
Előleg – köznapi fogalom, egy olyan összeg, amit a vevő a teljesítést megelőzően fizet a vételár részeként. A vételárba beleszámít, azonban ha nem megy teljesedésbe az adásvétel, akkor az eladó köteles visszafizetni a vevőnek az átvett előleget.
Foglaló – szintén része a vételárnak. Egy biztosíték, ami biztosítja az adásvételi szerződés teljesítését. A vételár egy részét szokás foglalóként „felcímkézni”. Nemteljesítés esetén attól függ a foglaló sorsa, hogy kinek tudható be a szerződés meghiúsulása.
Nézzük meg a foglalót közelebbről
A másik félnek fizetett pénzt akkor lehet foglalónak tekinteni, ha annak fizetésére a kötelezettségvállalás megerősítéseként kerül sor, és ez a rendeltetés a szerződésből egyértelműen kitűnik.
A foglaló egyfajta biztosíték, ez az az összeg, amit a felek (az eladó és a vevő is) kockáztatnak, ha mégsem jön létre az ingatlanvásárlás.
A jogszabály úgy fogalmaz, hogy a teljesítés meghiúsulásáért felelős fél az adott foglalót elveszti, a kapott foglalót kétszeresen köteles visszatéríteni. De mit is jelent ez? Ha vevőként foglalót adsz át az eladónak és később mégsem vásárlod meg az ingatlant, akkor az eladó megtarthatja az átvett foglalót. Ha viszont az eladó miatt hiúsul meg az ügylet, mert mondjuk mégsem adja el vagy másnak adja el a lakást, akkor ő kétszeresen adja vissza, vagyis visszafizeti, amit átadtál neki és meg egyszer annyit.
Foglaló fizetése esetén mindkét fél ugyanannyit kockáztat és ugyanúgy érdekelt lesz abban, hogy megkössék a szerződést.
Természetesen, ha a szerződés teljesítése olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy mindkét fél felelős, például közösen úgy döntötök az eladóval, hogy mégsem lesz adásvétel, akkor a foglaló egyszeres összegben jár vissza.
A foglaló sorsáról a szerződésben a törvényi szabályoktól eltérően, szabadon rendelkezhettek.
Lehetőség van arra, hogy az eladóval közösen úgy állapodjatok meg, hogy bizonyos esetekben eltekintetek a jogkövetkezmények alkalmazásától, például arra az esetre, ha a bank mégsem adna elegendő hitelt.
A foglalóról kifejezetten meg kell állapodni.
Ha vevőként átadsz egy összeget, de nem rögzítettétek kifejezetten, hogy az foglaló, akkor az csak előlegnek számít. Így ha mégsem lesz adásvétel, akkor az elszámolás részeként egyszeres összegben jár vissza.
Tények és tévhitek a foglalóval kapcsolatban
A foglalóban megállapodni nem kötelező.
A jogszabály nem írja elő kötelező jelleggel az adásvételnél, hogy foglalóval éljenek a felek. Az tehát csak a feleken, vagyis rajtatok múlik, hogy alkalmaztok-e foglalót az ügyletnél. Például családon belüli ingatlanátruházásoknál vagy egy összegben történő vételárfizetés esetén nem feltétlen van rá szükség.
Nem muszáj 10%-nak lennie.
Az a szokásos gyakorlat a piacon, hogy a vevő 10%-ot fizet foglalókant, ezért ügyvédként mi is ezt látjuk legtöbbször. Valójában azonban a mértéke az érintett feleken múlik, tehát lehet kevesebb vagy több is. Vevőként és eladóként is érdemes mérlegelni, hogy milyen kockázatot vagy hajlandó vállalni, mennyit veszíthetsz, ha meggondolod magad.
Nem csak készpénzben lehet fizetni.
Szintén a feleken múlik, hogy készpénzben vagy utalással adja át a vevő. Ahogy az ingatlanok árai nőnek, úgy a foglalóként átadott összegek is egyre magasabbak, így a készpénz lassan inkább háttérbe szorul és a banki átutalással megfizetett foglaló veszi át a helyét.
Az ingatlanos által átvett pénzösszeg nem foglaló.
Fontos még kiemelni, hogy se a foglalót, se az előleget ne keverjük össze az ingatlanos által ilyen-olyan jogcímeken átvett összegekkel, melyek jellemzően egyik kategóriába sem illeszthetőek bele.
Mi az a kötbér?
A kötelezett pénz fizetésére kötelezheti magát arra az esetre, ha olyan okból, amelyért felelős, megszegi a szerződést. Mentesül a kötbérfizetési kötelezettség alól, ha szerződésszegését kimenti.
A foglalóhoz hasonlóan szintén az adásvételi szerződés biztosítéka lehet a kötbér. Alkalmazása nem kötelező, csak írásban – tipikusan magában a szerződésben – lehet kikötni és sosem része a vételárnak, hanem mindig azon felül fizetendő. Egyfajta átalány-kártérítésként funkcionál.
A foglalóval ellentétben kötbér kikötése esetén nem ugyanannyit kockáztat mindkét fél, hiszen általában csak egyikük vállalja a kötbér megfizetését.
Kétféle kötbérrel találkozhatsz egy ingatlan adásvétel során: késedelmi kötbérrel és meghiúsulási kötbérrel.
A késedelmi kötbér:
Akkor fizetendő, ha valamelyik fél késedelmesen teljesíti a kötelezettségét, például a vevő csúszik a vételárrészlet megfizetésével, vagy az eladó nem adja át időben a lakást.
A meghiúsulási kötbér:
Akkor fizetendő, ha nemcsak késik, hanem elmarad a teljesítés, például a vevő nem tudja kifizetni a vételárat és fel kell bontani az adásvételi szerződést.
Jelen cikk értelem szerint nem minősül és nem minősülhet ajánlatnak vagy jogi tanácsadásnak, hiszen azt az egyedi ügy ismeretében, az ügy áttekintése alapján tudok adni. Ha konkrét ügyben van kérdésed, vagy a fentiekhez szeretnél további magyarázatot, jelentkezz be egy ingyenes telefonbeszélgetésre, megbeszéljük!
A cikk írója dr. Fodor Klaudia Franciska és dr. Biró-Rékai Ágnes ügyvédek