A mai cikkben a parkolóhely-vásárlás szabályait járjuk körbe gyakorlati tanácsokkal! Kitérünk arra az új szabályra, miszerint az osztatlan közös tulajdonban lévő beállóhelyek mellett ma már van arra is lehetőség, hogy egyes gépkocsi-beállóhelyek önálló helyrajzi számot kapjanak, így elővásárlási jog ne álljon rajtuk fenn.
Amikor társasházi lakást vásárolsz, fontos kérdés, hogy hol tudsz majd parkolni a lakásod közelében. A régi lakótelepeken általában az épületek közötti közterületen alakítottak ki parkolóhelyeket, amiket a lakók – és a nem ottani lakosok is – külön megállapodás nélkül használhatnak. Itt tehát mindenki oda áll, ahol épp helyet talál magának.
Az újabb társasházak, lakóparkok esetében azonban más megoldások jellemzőek: itt a zárt udvar és az épület pinceszintjén kialakított teremgarázsok miatt legtöbbször kijelölt parkolóhelyek vannak, amiket vagy az ingatlannal együtt, vagy önállóan lehet megvásárolni.
Mit vásárolsz, amikor parkolóhelyet veszel?
A parkolóhelyek – nem számítva ide a közterületen való parkolást – a gyakorlatban háromfélék lehetnek:
- a társasházi közös vagyonba tartozó parkolóhely,
- külön helyrajzi számon, de a tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonában álló parkolóhely,
- önálló ingatlanként bejegyzett ún. álláshelyek.
Ezeket fogjuk jelen cikkben egyenként körüljárni.
1.) A társasházi közös vagyonba tartozó parkolóhely
A társasházak saját területén (például az udvaron) alakítja ki őket a társasház közössége. Amennyiben a társasház ilyen parkolóhelyekkel rendelkezik, úgy nem lehet azokat megvásárolni, tulajdonosuk a társasház marad. A lakók azokat a társasház előírásai, szabályzata alapján használhatják.
Társasházi közös vagyonba tartozó parkolóhelyet akkor használhatsz, ha a társasház megengedi ezt számodra.
Gyakori például, hogy társasházi közgyűlési határozat kizárólagos használati jogot enged egyik vagy másik tulajdonosnak meghatározott területek, például parkolóhelyek használatára. A legbiztosabb azonban, ha erről a társasház SZMSZ-e rendelkezik.
2.) Osztatlan közös tulajdonban álló, de külön helyrajzi számon nyilvántartott parkolóhely
Leggyakrabban a társasházi teremgarázsokra jellemző ez a megoldás. A gyakorlatban ez úgy néz ki, hogy a társasházban kialakítanak egy parkolószintet, ahol több beállóhely található.
Jogilag az egész garázs az ingatlan-nyilvántartásban egy önálló ingatlanként van nyilvántartva, és az a garázs-tulajdonostársak osztatlan közös tulajdonát képezi.
A garázs tulajdonjoga nem a társasházé, viszont az alapító okiratban szabályozzák a vele kapcsolatos legfontosabb kérdéseket, például, hogy a teremgarázsban hány hely van, hogyan jelölik őket, a tulajdonosok azokat hogyan használhatják.
A garázsbeállók tulajdonjogát (tehát a garázsingatlan eszmei hányadát) a lakásokhoz hasonlóan lehet megvásárolni, de az osztatlan közös tulajdon miatt a tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg.
Az elővásárlási jogról, és a vele kapcsolatos teendőkről a cikk második részében, ide kattintva olvashatsz bővebben.
3.) Önálló ingatlanként bejegyzett ún. állóhely
2022 májusa óta van arra lehetőség, hogy a gépkocsi beállóhelyek (ún. álláshelyek) önálló helyrajzi számot kapjanak. Lényegi eltérés az osztatlan közös tulajdonban álló garázsingatlanhoz képest, hogy az álláshelyeket a földhivatal saját tulajdoni lapon, önálló ingatlanként tartja nyilván.
Ilyenkor az adásvételük a lakásvásárláséval megegyező szabályok szerint alakul.
Ha a gépkocsi álláshely önálló ingatlanként van bejegyezve, akkor főszabály szerint nincsen rajta elővásárlási jog, ami lényegesen leegyszerűsíti az adásvételét.
A jogszabály álláshelyeknek nevezi ezeket a parkolóhelyeket. Nem minden parkolóhelyet lehet azonban álláshellyé nyilvánítani, tehát nem mindegyikre lehet az új szabályokat alkalmazni.
Az álláshely a jogszabályi fogalom szerint
„az épület gépjárműtároló helyiségében kialakított, gépjármű elhelyezésére szolgáló terület, amelynek egyik oldala az álláshelyekhez vezető közlekedési úthoz kapcsolódik, további három oldala a helyiség padlóján tartós fizikai jelöléssel vagy fallal körülhatárolt”.
Ezek tipikusan a teremgarázsban, tartós felfestéssel jelzett parkolóhelyek, amelyek a jogszabályoknak megfelelő minimum méretekkel, belmagassággal rendelkeznek.
Ilyen álláshelyeket egyrészt új társasház alapításakor lehet létrehozni, másrészt lehetőség van meglévő társasház esetén létesíteni, ha a meglévő teremgarázs és az egyes parkolóhelyek méretei lehetővé teszik. Utóbbi esetben az is szükséges, hogy a társasház tulajdonostársai az alapító okiratot valamennyi tulajdonostárs hozzájárulásával ennek megfelelően módosítsák.
Ez a szabály a szabadtéri parkolók beállóhelyeire, az árkádokban, belső nyitott udvaron kijelölt parkolóhelyekre nem terjed ki, csak „gépjárműtároló helyiségek” (tehát teremgarázsok) esetében alkalmazható.
Hogyan tudsz parkolóhelyet vásárolni?
A lakásvásárláshoz hasonlóan a parkolóhely vásárlása is ingatlan adásvételnek minősül, így a felek megállapodásán túl szükség van ügyvéd (közjegyző) közreműködésére.
Az új tulajdonost csak ügyvéd által ellenjegyzett vagy közjegyző által készített okirat alapján jegyzi be a földhivatal.
Az önálló helyrajzi számon nyilvántartott parkolóhelyek esetében, amennyiben a társasházi alapító okirat sem köt ki elővásárlási jogot, a lakásvásárláshoz hasonló a parkolóhely vásárlása.
Ha azonban elővásárlási jogot alapítottak a tulajdonostársak, vagy osztatlan közös tulajdonban van a teremgarázs, akkor az elővásárlási jogosultakat előzetesen meg kell keresni. Ilyen esetben a vevő tulajdonszerzése nem garantálható.
Az elővásárlási jogosultak felé történő eljárást és annak kockázatait megismerheted a cikk következő részéből. Kattints ide!
Jelen cikk értelem szerint nem minősül ajánlatnak vagy jogi tanácsadásnak, hiszen azt az egyedi ügy ismeretében, az ügy áttekintése alapján tudok adni. Ha konkrét ügyben van kérdésed, vagy a fentiekhez szeretnél további magyarázatot, jelentkezz be egy ingyenes telefonbeszélgetésre, megbeszéljük!
A cikk írója dr. Fodor Klaudia Franciska és dr. Biró-Rékai Ágnes ügyvédek