Jelen cikk egy háromrészes sorozat első része, mely a hamarosan hatályba lépő új, elektronikus ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos legfontosabb kérdéseket járja körbe.
Elmondom, miben lesz más az új rendszer, mitől lesz tulajdonképpen „elektronikus”, hogyan változik meg az adásvételi szerződéskötés, és mindez milyen új kötelezettségeket ró az eladókra és vevőkre, valamint az ügyvédekre is.
Az új elektronikus ingatlan-nyilvántartási eljárás használata 2024. október 1-től lesz kötelező. A rendszernek két nagy újdonsága van. Az egyik, hogy az ügyvéd részére adott meghatalmazást csak elektronikus aláírással rendelkező felek írhatják alá, a másik, hogy az okiratok beküldése a földhivatalba csak elektronikus úton történhet.
Bizonyára már hallottatok róla, hogy jövőre nagy változások lesznek az ingatlan-nyilvántartási rendszerben, ami a közvetlenül érint mindenkit, aki ingatlant vásárolna vagy eladna.
2024. október 1. napjával indul az új elektronikus ingatlan-nyilvántartási eljárás, vagy ahogy szakmai berkekben nevezik – az e-ing. Az új rendszer az előzetes várakozások szerint gyorsabb, pontosabb és korszerűbb lesz a jelenleginél.
A földhivatalok ugyan eddig is elektronikus szoftvereket használtak a munkájuk során, hiszen a teljes ingaltan-nyilvántartási, térképészeti adatbázis digitalizálásra került az elmúlt években, viszont az ingatlanügyletek legnagyobb részt papír alapú adásvételi szerződésen és legtöbbször személyes földhivatali eljáráson alapultak.
A jelenlegi eljárás
A jelenlegi szabályozás szerint – nagyon röviden összefoglalva – két eljárást lehet igénybe venni:
1. Személyes aláírás
Személyes aláírás esetén úgy néz ki az adásvétel folyamata, hogy miután (eladóként vagy vevőként) megállapodtok az adásvétel részleteiben, közösen elmentek egy ügyvédhez, ahol aláírjátok a szerződést.
2. Távolról történő aláírás
Jelenleg arra is lehetőséged van, hogy ne személyesen vegyél részt a szerződéskötésen, hanem távolról vagy akár külföldről.
Ebben az esetben az ügyvéd egy rögzített Skype beszélgetés keretében végzi el az azonosításodat, ellenőrzi az okmányaidat, illetve miután aláírtad a neked megküldött szerződést itt kell nyilatkoznod arról, hogy a szerződésen a te aláírásod szerepel. Ez az úgynevezett távazonosítás és távelőttemezés.
Kijelenthető, hogy ez a ritkább eljárás, mert az ügyfelek a személyes aláírást részesítik előnyben.
Az adásvételi szerződés aláírásával egyben megbízzátok az ügyvédet, hogy eljárjon a földhivatalnál. Az ügyvéd ezt az ingatlan adásvételi szerződést egy papíralapú kérelem kíséretében eljuttatja a földhivatalhoz, és a földhivatal ügyintézői manuálisan „széljegyre teszik” a kérelmet.
A széljegy igazolja, hogy folyamatban van az ingatlan átruházására vonatkozó eljárás.
Ezután kezdetét veszi egy legfeljebb 60 napos időszak, ami alatt a földhivatal bejegyzi a tulajdonjogot.
Ebben az eljárásban a fölhivatal minden ügyben egyedileg átnézi az összes benyújtott iratot és azok alapján hozza meg a határozatát.
Itt meghallgathatod az e-aláírásról, és az e-földhivatalról készült podcastet:
Az új elektronikus ingatlan-nyilvántartási eljárás
Az új eljárás egyik legnagyobb újdonsága az lesz, hogy a földhivatalhoz intézett kérelmet és az adásvételi szerződést elektronikusan kell benyújtani a földhivatalhoz, és az így benyújtott kérelmek alapján a rendszer automatikusan széljegyzi a vevőt.
Mivel ehhez nem kell személyes ügyintézés, így a vevő kérelme rögtön az elektronikus beküldés után feldolgozásra kerül, sőt – amennyiben egyszerű megítélésű ügyről van szó – automatikusan történik a tulajdonjog bejegyzése is.
Ez a gyakorlatban azt fogja jelenti, hogy nem kell napokat várni, hogy egyfelől egyáltalán nyitva legyen a földhivatal és oda el is vigye az ügyvéd a szerződést, hanem akár már az ügyvédtől úgy lehet távozni, hogy a vevő bejegyzés iránti kérelme széljegyen szerepel.
Az új rendszer előnyei
Egyik előnye az új elektronikus ingatlan-nyilvántartási rendszernek tehát a gyorsaság. Másik előny a pontosság. A rendszer úgy lesz felépítve, hogy nem lehet majd elírni benne a helyrajzi számot vagy személyes adatokat, így a hiánypótlásokra, és az eljárások abból fakadó elhúzódására is sokkal kevesebb esetben kerül majd sor.
További újdonságok
Az új eljárás másik nagy újdonsága, hogy az ügyvédi megbízást már nem az adásvételi szerződésben kell megadnotok, hanem egy elektronikus űrlapon, amit minden félnek elektronikus aláírással kell ellátnia.
Ez az új szabály megszünteti a távelőttemezés lehetőségét is. Tehát videóhívás keretében ügyvéd előtt nem tudod aláírni az okiratot, amire most lehetőség van.
De hogyan lesz elektronikus aláírásod? És mi a helyzet, ha külföldön tartózkodsz és ott írnál alá? Ezeket a kérdéseket is megválaszolom a cikksorozat hamarosan érkező második részében.
*A cikket 2023. október 2. napjával módosítottuk, tekintettel az Országgyűlés által 2023. szeptember 28. napján elfogadott 2023. évi LXI. törvény rendelkezéseire, mely az e-ing bevezetését 2024. február 1. napjáról 2024. október 1. napjára módosította.
Amennyiben ez az elektronikus ügymenet mégsem a te világod és még a bevezetése előtt szeretnél lakást vásárolni, akkor arra még az idei évben a „hagyományos” módon van lehetőséged.
Jelen cikk értelem szerint nem minősül és nem minősülhet ajánlatnak vagy jogi tanácsadásnak, hiszen azt az egyedi ügy ismeretében, az ügy áttekintése alapján tudok adni. Ha konkrét ügyben van kérdésed, vagy a fentiekhez szeretnél további magyarázatot, jelentkezz be egy ingyenes telefonbeszélgetésre, megbeszéljük!
A cikk írója dr. Fodor Klaudia Franciska és dr. Biró-Rékai Ágnes ügyvédek.