Egy saját ingatlan megvásárlása nagy mérföldkő életünkben, amelybe ajánlatos körültekintően, a lehető legtöbb információt összegyűjtve belevágni. Az első lényeges kérdés: hogyan kell ajánlatot tenni egy ingatlanra? Sok ellentmondó információ terjed „vételi ajánlatról” meg „szándéknyilatkozatról”, ezért ebben a cikkben meghatározom a leggyakoribb fogalmakat, az ajánlattétel fogalmát és folyamatát, és azt, mire érdemes figyelmet fordítani, hogy elkerüljük a csapdákat!
Mi az ajánlattétel?
Az ingatlan adásvételi folyamat első lépése, amelyben a vevő jogilag kötelező formában kifejezi a vételi szándékát az ingatlan megvásárlására.
Ajánlattételnek szokta a köznyelv hívni azt az esetet is, amikor a vevő szóbeli ajánlatot tesz, aminek eredményeképpen a felek „kezet ráznak”, szóban rögzítik az adásvétel feltételeit. A valóságban jogilag ez nem lesz ajánlattétel, hiszen ingatlanra ajánlatot a kötelező írásbeli forma miatt csak írásban lehet tenni.
Tehát az ajánlat az az eladóhoz intézett írásbeli jognyilatkozat, aminek az elfogadásával létrejön az ingatlan-adásvételi szerződés.
Milyen formában tegyünk ajánlatot? Mennyi ideig kötelezi a vevőt a megtett ajánlat?
Ingatlan megvásárlására ajánlatot írásban lehet joghatályos formában tenni. Az ajánlatot az azzal való egyetértést kifejező jognyilatkozattal lehet elfogadni. Tehát az eladó két módon válaszolhat az ajánlatra: vagy elfogadja, vagy nem. Olyan jogilag nincs, hogy „módosítva fogadja el”, mert ez, ha a változtatás lényeges feltételt érint, az új ajánlatnak minősül, amit aztán a vevő vagy elfogad vagy nem.
Pl. Vevő ajánlata: „Felajánlom, hogy megveszem a lakásod 50 millióért.” Eladó válasza: „Elfogadom”. Ezzel létrejön a szerződés.
VAGY az Eladó válasza: „52 milliós vételáron fogadom el.” – Ez egy új ajánlat lesz. Vevő válasza: „Rendben.” – Ez az új ajánlat elfogadása, ezzel létrejön a szerződés. VAGY „Nem fizetek annyit.” – Ez az új ajánlat elutasítása.
Fontos tudni, hogy a megtett ajánlat kötelezni fogja a vevőt, amíg az ajánlati kötöttség fennáll.
Ha a vevő közvetlenül az eladónak tesz ajánlatot, akkor azt az eladó „helyben” vagy elfogadja vagy nem, tehát az ajánlati kötöttség nem tart ennél tovább (ahogy a törvény fogalmaz: jelenlévők között tett ajánlat).
Ha viszont például ingatlanközvetítő útján tesz a vevő ajánlatot (ahogy a törvény fogalmaz: távollévők között), akkor meg kell várnia az eladó válaszát, és az ajánlati kötöttség eddig fog fennállni. Erre a törvény azt mondja, hogy az ajánlati kötöttség megszűnik, ha eltelik az az idő, amíg a válasz megérkezését rendes körülmények között várhatta.
A példánál maradva: a vevő átadja az ajánlatot az ingatlanközvetítőnek, ő átadja az eladónak, ő közli a válaszát, amit a közvetítő visszajuttat a vevőhöz. Így észszerűen jelen technikai lehetőségek mellett egy-két nap alatt várható a válasz.
A bizonytalanság elkerülése érdekében javasolt, hogy a vevő az írásbeli ajánlatában meghatározza az ajánlati kötöttség idejét.
Ezért kerül gyakran a „vételi ajánlatokba” az a fordulat, hogy a vevő az ajánlatát 3 napig, vagy egy konkrét naptári napig tartja fenn.
Forrás: Unsplash, [Artem Maltsev]
„Ez nem szerződés, csak szándéknyilatkozat / előszerződés / vételi ajánlat!”
Az ingatlanközvetítők gyakran prezentálnak „vételi ajánlatnak” vagy „szándéknyilatkozatnak” nevezett iratot a vevőnek, aminek az aláírására ösztönzik annak érdekében, hogy a szándéka komolyságát kifejezze, továbbá különböző elnevezésen „biztosíték” fizetését is elvárják. Gyakori, hogy ehhez kötik az ingatlan hirdetésének abbahagyását.
Ezt szokták „foglalózásnak” is hívni. Ilyen persze nincsen, hiszen itt is szerződéskötés történik, csak ehhez nem jelennek meg a felek ügyvéd előtt.
Az ekkor elvárt „biztosíték” („regisztrációs díj”, „foglaló”) összege a piaci gyakorlat szerint nagyjából az ingatlan vételárának 1 %-a. Bár itt is a felek megállapodása irányadó, azért megjegyzem, hogy ha ennél sokkal többet kérnek a vevőtől, az eltér a megszokottól, tehát erre is érdemes figyelni.
Azt sajnos nem mindig tudja a vevő, hogy az az irat, amit ilyenkor előzetesen sebtében aláír, nem „csak egy papír”, hanem bizony egy ajánlat, és ha az az adásvételre vonatkozó minimális elemeket (felek, ingatlan, vételár) tartalmazza, majd azt az eladó írásban elfogadja (praktikusan: aláírja), akkor az ingatlan adásvételére vonatkozó szerződés a felek között érvényesen létrejön.
A „foglalózás” kockázata
Az írásbeli ajánlat és annak elfogadása tehát érvényes adásvételi szerződést fog létrehozni a felek között.
Fontos megérteni ennek a kockázatát.
Mindegy, hogy milyen néven nevezik: a „vételi ajánlat” / „szándéknyilatkozat” / „előszerződés” / „foglalózás” – az aláírt szerződés kötelezni fogja a feleket. Tehát az abban írt nem átgondolt feltételek, vagy éppen a részletes megállapodás hiánya a későbbiekben viták melegágya lehet.
Ha az aláírt „vételi ajánlat”, „szándéknyilatkozat” tartalmától a vevő szeretne később eltérni, akkor erről külön meg kell állapodnia az eladóval. Ha ez nem sikerül, és emiatt nem írják alá a felek a végleges szerződést, az a vevőnek felróható ok lesz.
És ebben az esetben a vevő elveszítheti a megfizetett „biztosítékot”.
Rosszul megszövegezett feltételek csapdájába beleesés, avagy a foglaló kockázata.
Forrás: Unsplash, [Karim MANJRA]
Egy sor feltétel lehet, amit elnagyoltan írnak a felek a vételi ajánlatba, és ami a végleges szerződés aláírását és teljesítését akadályozza. Hozok néhány életszerű példa helyzetet:
- a vevő a „vételi ajánlat” aláírásakor nem nézett még utána, hogy a banki kölcsönre és CSOK támogatásra tekintettel legalább háromhónapos fizetési határidőt tud vállalni, ezért rövidebb határidőt írtak a „vételi ajánlatba”. A hosszabb határidőt aztán az eladó nem akarja elfogadni, mondván, neki is határidőben kell fizetnie a részleteket a saját ingatlana vásárlásához;
- az eladó nem szólt, hogy van egy teher az ingatlanon, a vevő pedig nem ellenőrizte le, és ahhoz, hogy a banki kölcsönt folyósítsa számára a bank, először a terhet az eladónak töröltetni kell. Kellemetlen vitához vezet, ha a „vételi ajánlatban” az egész „teher-témáról” elfelejtettek rendelkezni,
- az eladó szóban említette, hogy csak hónapokkal később tud kiköltözni az ingatlanból akkor is, ha a vevők előbb fizetnek, de ezt elfelejtették beleírni a „szándéknyilatkozatba”, majd az eladó ezen rendelkezés nélkül megtagadja aláírni a végleges szerződést.
Ezeket a példákat az élet hozza, és a praxisomban is előfordultak.
„Siessen aláírni a vételi ajánlatot, az ingatlant többen nézik!”
Sajnos nem ritka, hogy az ingatlan vevője úgy érzi, nyomás alatt van, hogy írjon alá egy hevenyészen összeállított iratot, és fizessen meg több százezer forint biztosítékot.
Mindezt azért, mert nagyon szeretné az ingatlant, tetszik neki, nem akarja, hogy más elvigye az orra elől.
Forrás: Unsplash, [John Schnobrich]
Ahogy az ügyvéd mondani szokta, ez egy „üzleti döntés” a vele járó kockázattal, amit a szerződő félnek kell mérlegelnie.
Az elhamarkodottan aláírt „vételi ajánlat” vagy „szándéknyilatkozat” azt a kockázatot hordozza, hogy a vevő elbukhatja a megfizetett „biztosítékot”.
Használd saját kockázatra!
Forrás: Unsplash, [janilson furtado]
Ha ennél a döntésnél egyedül van a vevő, akkor érdemes a következőt átgondolni. A vevőnek érdemes feltenni magában azt a kérdést, hogy
- tényleg ennyire kell ez az ingatlan?
- tényleg hajlandó vagyok kockáztatni x százezer forintot érte?
- tudom nélkülözni ezt a pénzt, ha esetleg elbukom?
Ez nem jogi jellegű tanács, de ha ezekre „nem” a válasz, akkor nem szabad aláírni.
Konzultálj mielőbb ügyvéddel!
Persze ezt a döntést nem kell egyedül meghoznia a vevőnek: jogi tanácsért már a „vételi ajánlat” aláírása előtt érdemes konzultálnia ügyvéddel.
Én ügyvédként kifejezetten felajánlom, hogy az adásvételi szerződés elkészítésére kapott megbízásom részeként segítem a vevőt a „vételi ajánlat”, „szándéknyilatkozat”, „előszerződés” megtételében is, ha időben megkeres.
Ez az én praxisomban a következőt jelenti:
- a vevő azonnali aláírás helyett wordben elkéri az eladótól, ingatlanközvetítőtől a „vételi ajánlat” szövegét, és néhány nap időt kér arra, hogy azt átgondolja, az ügyvédjével megnézesse,
- ezt megküldi nekem, és a véleményem kéri,
- én ezt átbeszélem vele, és ha megbíz vele, átírom, kijavítom.
Semmilyen körülményes konzultációra nem kell gondolni: általában elég telefonon átbeszélnem a vevővel a „vételi ajánlatot”, rávilágítanom a kockázatokra, és a módosítandó részekre.
Már egy-két email és telefon révén lényegesen mérsékelni tudja a vevő a kockázatot.
Forrás: Unsplash, [Surface]
Szeretnéd megnézetni ügyvéddel a kapott vételi ajánlatot? Foglalj időpontot itt! Az első 10 perces telefonos beszélgetés díjtalan!
Az ügyvéd előtt történő aláírás
Fontos kiemelni, hogy a fent leírt „vételi ajánlat”, „szándéknyilatkozat”, „előszerződés”, vagy bármilyen hasonló névvel illetett, de nem ügyvéd előtt aláírt szerződés nem fog olyan szerződést létrehozni, ami alapján a földhivatal be fogja jegyezni a vevő tulajdonjogát.
Ahogy a törvény fogalmaz, a szerződés nem lesz „bejegyzésre alkalmas”.
Mindez azért, mert ahhoz a szerződést ügyvédnek ellen kell jegyeznie, tehát ügyvéd előtt kell a feleknek aláírni. (Lehet közjegyző előtt is szerződni, de én ügyvéd vagyok, és elfogult, tehát engedjétek meg, hogy az ügyvéd megbízását ajánljam.)
Tehát ügyvédnek kell szerkesztenie és ellenjegyeznie a szerződést ahhoz, hogy az alkalmas legyen arra, hogy a vevő tulajdonjogát a földhivatal bejegyezze.
Forrás: Unsplash, [Osian Ballinger]
Akkor minek a „vételi ajánlat”, meg a „szándéknyilatkozat”, ami ugye egy „bejegyzésre alkalmatlan” szerződést hoz létre? Minek duplikálni az adásvételi szerződéseket?
Nagyon jó kérdés! Egyáltalán nem kell duplikálni.
A „vételi ajánlat”, „előszerződés” aláírása leginkább akkor lehet indokolt, ha a végleges, bejegyzésre alkalmas szerződés aláírását a felek nem tudják azonnal megoldani.
Például mert egy előkérdést kell tisztázni, egy ítéletre várnak, egy törlési engedélyre várnak, elővásárlási jogosultak nyilatkozatát kell beszerezni, az ingatlan tehermentesítését kell intézni, a felek külföldön vannak, nem tudnak ügyvéd előtt megjelenni stb.
De ha ilyen indok nincsen, akkor teljesen felesleges két lépcsőben aláírni a szerződést.
Tökéletesen elegendő tud lenni, hogy miután a felek szóban megállapodtak, kezet ráztak, „gentlemen’s agremeentet” kötöttek, megküldik az ügyvédnek az adásvételi szerződés szerkesztéséhez szükséges adatokat, okmányokat, dokumentumokat, és megbeszélik az aláírás időpontját.
Én ehhez egy kompakt „adatbekérőt” adok a vevőnek, ami checklist-szerűen tartalmazza, milyen adatra, okmányra van szükség az aláíráshoz.
Úgy szoktam fogalmazni, hogy ha minden irat és adat rendelkezésre áll, és a felek között megszületett a konszenzus, akkor személyes jelenlét mellett nagyjából egy héten belül meg tud történni az aláírás.
(Elektronikus aláírás esetén ez akár rövidebb idő is lehet, de erről egy külön bejegyzésben fogok írni).
Nyilván ehhez a feleknek kell találni egy időpontot az aláírásra, ami mindenkinek megfelel.
Tehát akkor ne írjuk alá a „vételi ajánlatot”, „szándéknyilatkozatot”, „előszerződést”?
Úgy mondanám, akkor írjunk csak alá nem ügyvéd által szerkesztett és nem ügyvéd előtti adásvételi szerződést, ha ennek kockázatát átgondoltuk, és vállaljuk. Ha azonban tudunk kérni néhány nap haladékot, érdemes ügyvéddel konzultálni. Természetesen a legnagyobb biztosítékot az adja, ha bármilyen jogcímen pénz fizetése csak az ügyvéd által ellenjegyzett szerződés alapján történik. Itt az ügyvéd által részletesen kidolgozott szerződést írnak alá a felek, amelyben részletes tájékoztatást kapnak az adásvétellel kapcsolatos jogi kérdésekről, ezért lényegesen kevesebb kockázattal indítják el a folyamatot. Így, ha semmi akadálya, hogy első lépésként az ügyvéd előtti szerződéskötést szervezzék meg a felek, akkor érdemes „vételi ajánlat” aláírása helyett erre törekedni.Jelen cikk értelem szerint nem minősül és nem minősülhet ajánlatnak vagy jogi tanácsadásnak, hiszen azt az egyedi ügy ismeretében, a felhasználás pontos áttekintése alapján tudok adni. Ha konkrét ügyben van kérdésed, vagy a fentiekhez szeretnél további magyarázatot, jelentkezz be egy ingyenes telefonos konzultációra, megbeszéljük!
A cikk írója dr. Fodor Klaudia Franciska ügyvéd, társasági és cégjogi szakjogász. Szerzői joggal, ingatlanjoggal és cégjoggal foglalkozik. Ingatlannal kapcsolatos ügyekben elsődlegesen lakást vásárlóknak, CSOK-kal, banki kölcsönnel vásárlóknak nyújt jogi szolgáltatást, illetve újépítésű ingatlan vásárlása esetén a tervezetek véleményezésével segíti a vevőket, továbbbá szívesen véleményez eladók számára is adásvételi szerződést.