Az alábbi cikkből megtudhatod, hogy mit is jelent az osztatlan közös tulajdon, és miért fontos, hogy a tulajdonostársak megfelelően rendezzék a használattal kapcsolatos kérdéseiket.
Mi az osztatlan közös tulajdon?
Egy ingatlan akkor lehet osztatlan közös tulajdon, ha legalább két tulajdonosa van. Keletkezhet például úgy, hogy többen örököltök egy lakást, vagy házastársakként közösen vásároltok egy házat. De akkor is osztatlan közös tulajdon keletkezik, ha egy telekre úgy építenek egy többlakásos épületet, hogy egy helyrajzi számon több, fizikailag elválasztható lakást alakítanak ki.
Ilyenkor a több külön-külön is használható, látszólag önálló ingatlan képez osztatlan közös tulajdont, amennyiben azok a tulajdoni lapon egy helyrajzi számon szerepelnek.
Az ilyen ingatlanokban jogilag minden négyzetcentiméter közös a tulajdoni hányadok arányában, és a tulajdonostársaknak sok esetben közösen kell döntéseket hozniuk. Leggyakrabban szótöbbséggel határozhatnak, a szavazati joguk ugyancsak a tulajdoni hányadukhoz igazodik. Vagyis annak, akinek nagyobb tulajdoni hányada van az ingatlanban, a szavazata is többet ér.
A tulajdonostársakat elővásárlási jog illeti meg a többi tulajdonos tulajdoni hányadára. Így például, ha egy ikerház két fele van osztatlan közös tulajdonban, akkor amennyiben a „saját felét” el szeretné adni a tulajdonosa, akkor a másik tulajdonostárs élhet az elővásárlási jogával.
Ha szeretnél többet megtudni az elővásárlási jogról, olvasd el az erről szóló cikket itt.
A földhivatal nyilvántartásából az osztatlan közös tulajdont képező ingatlanról azt meg lehet állapítani, hogy hány tulajdonostárs van, és milyen arányban rendelkeznek a tulajdoni hányaddal.
Az azonban nem derül ki a tulajdoni lapról, hogy az egyes tulajdonostársak az ingatlanrészek közül melyiket használják, hiszen ez a közöttük lévő használati megosztási szerződés tárgya, ami nem jelenik meg a tulajdoni lapon.
A használati megosztási szerződés
A tulajdonostársak vagy szokásjogi alapon használják a különböző épületrészeket, vagy használati megosztási szerződésben rendezik ezt.
A későbbi viták elkerülésére mindenképpen tanácsos használati megosztási szerződést kötni, vagyis az ingatlan használatát teljeskörű szabályozni. Ezt a bank is elvárja, ha banki kölcsönből kívánják a vevők a tulajdoni hányadot megszerezni.
Milyen egy jó használati megosztási szerződés?
A használati megosztási szerződés egy olyan megállapodás, amit minden tulajdonostárs aláír, és ami részletesen tartalmazza, hogy az ingatlanon belül ki melyik részt használja, legyen szó épületekről, az udvar és a kert részeiről, kocsibeállókról vagy garázsokról, és így tovább.
A használati megosztási szerződés minél részletesebb, annál jobb.
Egy jó megállapodás a teljeskörűségre törekszik, vagyis rögzít minden olyan kérdést, ami az ingatlan használatával kapcsolatban felmerülhet.
Például:
- ki milyen épületrészeket, kertrészeket használ?
- milyen közművek, mérőórák vannak az ingatlanon?
- az ingatlan mely részeit kell közösen karbantartani?
- a közösen karbantartott részek esetében hogyan alakul a költségek viselése?
Célszerű egy térképmásolatot is mellékelni a megállapodáshoz, amin a felek pontosan bejelölik, hogy a tulajdonostársak által használt részek természetben hol találhatóak.
Hasznos kifejezetten feltüntetni a megállapodásban azt, hogy az a jogutódokra kiterjedő hatályú, vagyis az a majdani új tulajdonostársakra kötelező lesz, akik a jövőben vásárolják vagy örökölik meg az egyes tulajdoni hányadokat.
A használati megállapodás előnyei
A használati megosztási szerződésnek számtalan előnye van, nézzük ezek közül a legfontosabbakat.
Rögzíti a használati viszonyokat
Ez azt jelenti, hogy tiszta helyzetet teremt, mivel bele lehet foglalni részletesen a használat szabályait, azt, hogy melyik tulajdonostárs mit és hogyan használhat. Tehát a megállapodás nem csak azt rögzíti, hogy „melyik házrész az övé”, de akár olyan részleteket is, hogy hol parkolhat az autójával, vagy a kerítésnek melyik részét kell neki karbantartania.
Ez át is vezet minket a következő előnyre.
Elkerülhetőek a jövőbeli jogviták
Mivel az ingatlan használatával kapcsolatos kérdéseket a felek szabályozzák a megállapodásban, elejét lehet venni az olyan esetleges későbbi kellemetlenségeknek, amik a közös tulajdonnál jellemzően előfordulhatnak.
Ilyen kellemetlen helyzet lehet az – megállapodás hiányában -, hogy az egyik tulajdonostárs elkezd nagyobb részt használni vagy akár lekeríteni a közös kertből, nem fizeti a közös részek fenntartásának költségeit, vagy sérti a másik kizárólagos használatát.
Az egyes tulajdoni hányadok is hitelezhetőek
A banki lakáskölcsön igényléséhez szükséges lesz a használatot szerződésben rögzíteni.
Ahhoz, hogy a meglévő tulajdoni hányadodra hitelt vehess fel, vagy vevőként egy ilyen ingatlanban hitelből vásárolj tulajdonrészt, nélkülözhetetlen a használati megállapodás, a bankok ugyanis nem folyósítanak hitelt, ha nem tudod feléjük igazolni, hogy mit testesít meg természetben a fedezetként felajánlott ingatlanrész.
Hogyan készíthetünk használati megosztási szerződést?
Az első lépés, hogy a szerződést minden tulajdonos fél egyező akarattal meg kívánja kötni. Ha például négy tulajdonostárs közös tulajdonában áll az ingatlan, akkor azt mindenkinek alá kell majd írnia, nem elég, hogy ketten megállapodnak.
Szükség lesz hozzá térképmásolatra, alaprajzra, amin a felek bejelölnek minden épület- és kertészt, bejáratot. Illetve alaposan át kell gondolni, hogy ki mit és hogyan használ, és mit használnak a felek közösen, és ezt akár saját szavakkal össze kell foglalni, le kell írni, hogy az ügyvéd ebből tudjon dolgozni.
A megállapodás elkészítéséhez több okból is érdemes ügyvédi segítséget igénybe venni.
Egyfelől így az elkészült használati megosztási szerződés biztosan a jogszabályoknak megfelelő és teljeskörű lesz, mivel az ügyvédek felelnek azért, hogy az általuk szerkesztett iratok érvényesek legyenek, és megfeleljenek a jogszabályi előírásoknak. Ha az ügyvéd ellenjegyzi, akkor a megállapodás teljes bizonyító erejű magánokiratnak számít. Továbbá a bankok is csak az ügyvéd által ellenjegyzett megállapodást fogadják el.
Összességében, használati megosztási szerződés írásával érdemes ügyvédhez fordulni.
Jelen cikk értelem szerint nem minősül ajánlatnak vagy jogi tanácsadásnak, hiszen azt az egyedi ügy ismeretében, az ügy áttekintése alapján tudok adni. Ha konkrét ügyben van kérdésed, vagy a fentiekhez szeretnél további magyarázatot, jelentkezz be egy ingyenes telefonbeszélgetésre, megbeszéljük!
A cikk írója dr. Fodor Klaudia Franciska és dr. Biró-Rékai Ágnes ügyvédek