Ez a cikk a teremgarázsok elővásárlási jogára vonatkozó szabályait mutatja be, és rámutat arra, milyen nehézségekkel szembesülsz, ha elővásárlási joggal terhelt garázst, parkolóhelyet szeretnél megvásárolni. Az ilyen eljárás hordoz kockázatot, ezért ne az ingatlanközvetítőtől vagy a társasházi közös képviselőtől kérj jogi tanácsot, hanem konzultálj szakértő ügyvéddel!
Ha kíváncsi vagy a parkolóhelyek különböző típusaira, olvasd el a cikk első részét! Ezt ide kattintva érheted el!
Ha osztatlan közös tulajdonban álló garázsban vásárolsz beállóhelyet úgy, hogy te magad nem vagy tulajdonostárs, akkor biztosan találkozni fogsz az elővásárlási joggal. Ilyenkor ugyanis a teremgarázs-ingatlan minden tulajdonostársát megilleti az elővásárlási jog, akik a külső, tehát nem tulajdonostárs vevő „orra elől” elvihetik az ingatlan tulajdonjogát.
Ügyvédként mindig kihangsúlyozom, hogy ha egy ingatlant elővásárlási jog terhel, akkor a jogosultak megkeresése nem formalitás, hanem egy jogszabályban szabályozott összetett, időigényes, költséges eljárás, aminek a végkimenetelét nem lehet megjósolni. Számolni kell azzal, hogy az elővásárlási jogosult él ezzel a jogával, ezért a „külső vevő” sosem veheti biztosra, hogy megszerzi az ilyen ingatlan tulajdonjogát.
Hogyan kell eljárni elővásárlási jog fennállása esetén?
Az eljárás – röviden – az elővásárlási jogosultak megkeresését, a vételi ajánlat közlését, valamint annak igazolását jelenti, hogy a jogosult nem kíván élni az elővásárlási jogával.
A gyakorlatban ez több lépést igényel. Miután megállapodtatok a parkolóhely jelenlegi tulajdonosával az árban, a fizetési határidőben és ütemezésben, a tulajdonostársakkal közölni kell az írásbeli vételi ajánlatot, és fel kell hívni őket az elővásárlási joguk gyakorlására.
Ki kell emelni, hogy az elővásárlási jogosultak megkeresése és ennek az igazolása az eladó jogszabályi kötelezettsége.
Az eladó köteles ugyanis nyilatkozni a vevő felé az adásvételi szerződésben, hogy az ingatlanon nem áll fenn harmadik személynek olyan joga, ami a vevő tulajdonszerzését megakadályozná. Az elővásárlási jogosultság fennállása pedig egy ilyen akadályozó körülmény. Ezért ahhoz, hogy az eladó az ingatlant eladja, köteles az elővásárlási jogosultak felé eljárni, és a megfelelő iratokkal ezt igazolni.
A jelenleg hatályos szabályozás szerint az eladó az elővásárlási jogosultak felé a gyakorlatban négyféleképpen tud eljárni:
- személyesen közli az ajánlatot és tulajdonostársakkal és beszerzi tőlük a lemondó nyilatkozatokat
- tértivevényes levélben közli a vételi ajánlatot a tulajdonostársakkal
- nagyszámú tulajdonostárs, egyéb nehézség esetén – értesítés helyett – a vevővel együtt nyilatkozik
- kifüggesztéssel értesíti a tulajdonostársakat
Ki kell emelni, hogy a lehetőségek nem hiánytalan alternatívái egymásnak, hiszen például a „kifüggesztés” esetén a tulajdon megszerzése későbbiekben megtámadható marad. Erről alábbiakban lesz még szó.
1.) A tulajdonostársak értesítése és a lemondó nyilatkozat beszerzése
„Külsős” vevőként írásban kell ajánlatot tenned a teremgarázs megvásárlására. Mielőtt ezt az ajánlatot az eladó elfogadja, az eladó köteles a vételi ajánlatot teljes terjedelmében közölni az elővásárlási jogosultakkal.
Erre az első mód, hogy az ajánlat közlésével egyidőben az eladó beszerzi az elővásárlási jogosultak lemondó nyilatkozatát.
Kevés tulajdonostárs esetén adja magát ez a megoldás. Ügyfeleim gyakran „végigjárják” a szomszédokat, személyesen elmennek a jogosultakhoz, és aláíratják velük a lemondó nyilatkozatot.
A jogszabály ugyanis előírja, hogy
„ha az ingatlanra elővásárlási jog van bejegyezve, vagy a nyilvántartás adataiból megállapítható, hogy jogszabályon alapuló elővásárlási jog áll fenn, és a tulajdonjog bejegyzését vétel jogcímén nem az elővásárlási jog jogosultja javára kérik, csatolni kell a jogosult nyilatkozatát arról, hogy az elővásárlás jogával nem kíván élni.”
Ez az eljárás tehát a „külső vevőt” maximálisan biztosító helyzetet teremt, hiszen a jogosultak egyedileg nyilatkoznak, hogy a vételi ajánlat ismeretében az elővásárlási jogukról lemondanak, azzal nem kívánnak élni, és ezt a nyilatkozatot a földhivatali eljárásban további indoklás nélkül lehet csatolni.
2.) A tulajdonostársak értesítése tértivevényes levél küldésével
Arra is van mód, hogy az eladó a tulajdonostársaknak tértivevényes levélben küldje meg a kapott vételi ajánlatot.
Ilyenkor a vételi ajánlatot teljes terjedelmében tértivevényes levélben postára kell adni valamennyi elővásárlási jogosult számára az ő címükre, és fel kell hívni őket arra, hogy meghatározott határidőn belül nyilatkozzanak, ha az elővásárlási jogukkal élni kívánnak.
Ebben az esetben a földhivatali eljárásban a vételi ajánlatot és a tértivevényeket (azok másolatát) kell csatolni, hiszen ezek igazolják, hogy a vételi ajánlatot a jogosultaknak az eladó megküldte.
Ennek a jogszabályi hátterét a következő szabály biztosítja:
„…ha a jogosult nem nyilatkozott, annak nyilatkozattételre való írásbeli felszólítását és a kapott vételi ajánlat közlését a kérelmező az átvételt igazoló irattal (tértivevény, átvételi elismervény) köteles igazolni.”
Ez az eljárás is biztosítja a „külső vevő” biztos tulajdonszerzését, hiszen a jogosultak hivatalos címükre küldött tértivevényes levélben történő értesítése egy olyan jogszabályban rögzített eljárás, ami után az elővásárlási jogosultak nem hivatkozhatnak később arra, hogy a vételi ajánlatról nem tudtak.
3.) Az értesítés helyettesítése együttes nyilatkozattal
Előfordulhat, hogy olyan teremgarázsban szeretnél parkolóhelyet venni, amelynek rengeteg tulajdonosa van, akár külföldiek is, és nagyon sok időt és pénzt kellene arra fordítani, hogy egyesével mindenkinek értesítést küldj.
Ilyenkor a jogszabály lehetőséget ad arra, hogy az eladó ne értesítse egyenként a jogosultakat, ha ezen kötelezettség teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.
A jogszabály erről így rendelkezik:
„Ha a nyilatkozat beszerzése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülményei miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna, a bejegyzéshez elegendő a szerződő felek együttes nyilatkozata, amelyben elő kell adni a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.”
Ilyenkor tehát az eladó és a vevő együttesen nyilatkoznak erről, és a földhivatali eljárásban előadják a rendkívüli nehézséget vagy a számottevő késedelmet valószínűsítő tényeket.
Fontos kiemelni, hogy ezt a nyilatkozatot a földhivatal el tudja ugyan fogadni, és bejegyezheti a vevő tulajdonjogát, de ez az elővásárlási jogosultak kiértesítését nem helyettesíti, így ők a későbbiekben megtámadhatják ezt a tulajdonszerzést.
Ezt a cikk végén fejtjük majd ki.
4.) A kifüggesztés
2022 májusában lépett hatályba egy új lehetőség, ami a tulajdonostársak egyedi megkeresése nélkül lehetővé teszi, hogy a „külső vevő” vegyen garázs-beállóhelyet.
Ez az ún. „kifüggesztés” lehetősége. Ilyenkor – röviden – a társasház (szövetkezeti ház) közös használatú helyiségében (például a bejáratnál lévő hirdetőtáblán) jól láthatóan ki kell függeszteni a vételi ajánlatot arra az időtartamra, amíg az elővásárlási joggal lehet élni. Arról, hogy ez megtörtént, a társasházi közös képviselő (szövetkezeti ház esetén a ház képviselője) köteles megfelelő tartalmú teljes bizonyító erejű magánokiratban nyilatkozni.
A közös képviselő nyilatkozatát kell – lemondó nyilatkozatok és tértivevények helyett – benyújtani a földhivatalhoz.
A jogszabály erről így rendelkezik:
„…ha az elővásárlási joggal érintett ingatlan társasházi vagy szövetkezeti házi tulajdoni különlapon van nyilvántartva, és rendeltetésmódként garázs megnevezés is fel van tüntetve, tértivevény vagy átvételi elismervény helyett elfogadható, társasház esetében a közös képviselő vagy az intézőbizottság elnöke, szövetkezeti háznál a szövetkezet képviseletére jogosult személy teljes bizonyító erejű magánokiratba foglalt nyilatkozata arról, hogy a vételi ajánlatot az ajánlati kötöttség időtartamára a társasház vagy szövetkezeti ház közös használatú helyiségében figyelemfelkeltő módon kifüggesztette.
E nyilatkozathoz mellékelni kell a kifüggesztett vételi ajánlatnak a kifüggesztés napját, a levétel napját, valamint a nyilatkozatot tevő közös képviselő, intézőbizottság elnöke vagy a szövetkezet képviseletére jogosult személy aláírását tartalmazó eredeti példányát.”
A fenti eljárás kizárólag garázsok esetén alkalmazható, minden más esetben (pl. tároló) maradt az elővásárlási jogosultak igazolható megkeresése, amit az 1-2. pontban fejtettünk ki.
Ha az elővásárlási jogosult később jelentkezik…
Ahogy fentebb is írtuk, a „külső”, tehát tulajdoni hányaddal nem rendelkező vevő számára teljes biztonságot csak az 1. és a 2. pontban írt eljárás biztosít. Ilyenkor ugyanis az elővásárlási jogosultak úgy lesznek a vételi ajánlatról tájékoztatva, hogy később sem hivatkozhatnak arra, hogy ezt ők nem ismerték, nem volt lehetőségük nyilatkozatot tenni.
A 3. és a 4. eljárás azonban nem ad ilyen biztonságot.
Ezek csupán a földhivatali bejegyzést megkönnyítő szabályok, amiket egy FVM rendelet tesz lehetővé. Ez az eljárás arra nem ad garanciát, hogy az elővásárlási jogosult később nem lép fel a megkötött adásvételi szerződéssel, és a tulajdont megszerző vevővel szemben.
Ilyenkor ugyanis az elővásárlási jogosult Ptk.-ban meghatározott szabályos értesítése nem történik meg.
Ezért az elővásárlási jogosult számára a Ptk. változatlanul biztosítja a hatálytalanság miatt perindítás lehetőségét. Erre a perindításra a tudomásszerzéstől számított 30 napon, de legkésőbb a szerződéskötéstől számított 3 éven belül van lehetősége.
Erről a jogszabály (a Ptk.) így rendelkezik:
„Ha a tulajdonos az elővásárlási jogból eredő kötelezettségeinek megszegésével köt szerződést, az így megkötött szerződés az elővásárlási jog jogosultjával szemben hatálytalan.
A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötésről való tudomásszerzéstől számított harminc napon belül érvényesítheti azzal a feltétellel, hogy az igényérvényesítéssel egyidejűleg az ajánlatot elfogadó nyilatkozatot tesz, és igazolja teljesítőképességét. A hatálytalanságból eredő igényeket a jogosult a szerződéskötéstől számított három év elteltével nem érvényesítheti.”
*
Összességében tehát léteznek a garázstulajdon megszerzését, és a földhivatali bejegyzést könnyítő, rendeleti szinten megalkotott eljárási szabályok, de ezek az elővásárlási jogosultak Ptk.-ban, tehát törvényi rögzített alanyi jogát nem írják felül, azt nem ronthatják le.
Tehát ha a „külsős” vevő ilyen eljárással szerezte meg a garázstulajdont, akkor fennáll annak a kockázata, hogy azt három éven belül az elővásárlási jogosult peres úton megtámadja.
Bármit is mond tehát az ingatlanközvetítő vagy a társasházi közös képviselő, ez az eljárás hordoz kockázatot. Tőlük ne fogadj el jogi tanácsot, hanem konzultálj szakértő ügyvéddel!
Ügyvédként a fenti lehetőségekről mindig részletesen tájékoztatom az ügyfelem, annak költségvonzatát és kockázatait is elmagyarázom, és csak olyan megbízást veszek fel, ami során az ügyfél az eljárást, a kockázatokat és a költségeket megértette, és elfogadta.
Jelen cikk értelem szerint nem minősül ajánlatnak vagy jogi tanácsadásnak, hiszen azt az egyedi ügy ismeretében, az ügy áttekintése alapján tudok adni. Ha konkrét ügyben van kérdésed, vagy a fentiekhez szeretnél további magyarázatot, jelentkezz be egy ingyenes telefonbeszélgetésre, megbeszéljük!
A cikk írója dr. Fodor Klaudia Franciska és dr. Biró-Rékai Ágnes ügyvédek