A lakásod bérbeadása, mint minden üzlet, hordoz kockázatot.
Hány de hány lakástulajdonost hallottál már panaszkodni arról, hogy futottak a bérlőik után, mert nem fizettek bérleti díjat, vagy kárt tettek a lakásban. Vagy arról, hogy a bérlők megmakacsolták magukat, és nem költöztek ki. És azt hányan hangoztatják, hogy ezek után soha többet nem adják bérbe a lakásukat?!
Jó hír: nem kell lemondanod lakásod bérbeadásáról, egyúttal nem kell ilyen helyzetekben találnod magad!
1) ÍRÁSBELI ÉS ÉRVÉNYES BÉRLETI SZERZŐDÉS – AMIT KÉSŐBB „HASZNÁLATI ÚTMUTATÓKÉNT” TUDSZ HASZNÁLNI
A bérleti szerződés nem „lapapírozás”, hanem a felek írásban rögzített megállapodása, ami a legfontosabb hivatkozási alap lesz az egész bérlet fennállása alatt.
A lakások és helyiségek bérletére, valamint az elidegenítésükre vonatkozó egyes szabályokról szóló 1993. évi LXXVIII. törvény (továbbiakban: Lakásbérleti törvény) 2. § (5) bekezdése szerint a lakás bérbeadásának érvényességéhez a szerződés írásba foglalás szükséges.
Mi a helyzet akkor, ha nem foglaljátok írásba?
Sajnos ez a magyar bérbeadói gyakorlatban még mindig nagyon gyakori. Ha később vitatkozni kezdtek valami részletkérdésen, a bérlőd felvetheti, hogy sosem írtatok alá semmit.Ezt igazán nem kellene kockáztatnod.
A bíróság ezt rendbe tudja tenni (ítélethozatalig érvényessé tud nyilvánítani egy ilyen szerződést), de felteszem, nem szeretnéd perben bizonygatni az igazad, amikor – lényegesen olcsóbban – egy írásbeli szerződés is elegendő lett volna.
Ha már van bérlőd, de még nincs írásbeli szerződésetek, sosem késő kötni egyet, hiszen a polgári törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény (továbbiakban: Ptk. törvény) 6:111. § szerint az érvénytelenségi okot a felek bármikor orvosolhatják.
Az írásbeli szerződéskötés alapvetően „papíron” történő aláírást jelent, de ezért nem kell találkoznod a bérlőddel:Ha ehhez további segítség kell, szívesen megmutatom.
Mi a funkciója?
Érvényes szerződést keletkeztet a felek között, amire később biztonsággal lehet hivatkozni.
Mikor szolgálja a bérbeadó érdekét?
A bérlő nem tud kibújni a vállalt kötelezettségei alól.
2) KAUCIÓ – ÉS ANNAK PONTOS FELHASZNÁLÁSI MÓDJA
Kauciót (helyes Ptk.- fogalommal élve: óvadékot) a bérlő a bérleti szerződésből fakadó kötelezettségeinek biztosítékául fizet a bérbeadónak.
Az óvadék fantasztikus tulajdonsága, hogy a bérbeadóként előre megkapod ezt az összeget biztosítékul, tehát a kielégítési jogod megnyílásakor a bérlőhöz címzett egyoldalú nyilatkozattal megszerzed azt – vagyis csak közölnöd kell, hogy ez és ez miatt megtartom, nem adom vissza (Ptk. 5:95. § (2) és 5:138. § (1) bek.).
Fontos annak meghatározása, mikor nyílik meg a bérbeadó kielégítési joga, magyarul: milyen események bekövetkeztekor tudsz az óvadékból (kaucióból) levonni.
A törvény szerint a bérbeadó „kielégítési joga” a biztosított követelés esedékessé válásakor, a teljesítés elmulasztása esetén nyílik meg (Ptk. 5: 126. §).
A közhiedelemmel ellentétben nem automatikus, hogy a bérlő mely károkozása, „nemfizetése” minősül ilyen körülménynek:Ilyenek lehetnek pl. bérleti díj, közüzemi költség, közös költség megfizetése, a lakásban bekövetkező kár megtérítése, a bérlő magatartása miatt kirótt bírság, a szomszéd lakásában bekövetkező kár megtérítése stb.
Itt is lényeges tehát, hogy a szerződés egyedileg megszövegezett, a lakásra és rátok szabott legyen, a fenti esetkörök pontosan fel legyenek sorolva, és a biztosított követelés összege is meg legyen határozva.
Mi a funkciója?
A bérleti szerződésből fakadó bérlői kötelezettségek biztosítása.
Mikor szolgálja a bérbeadó érdekét?
Ha abból a bérlő nemteljesítése vagy károkozása esetén azonnal és vita nélkül le tudod vonni a követelt összeget.
3) INGATLAN RENDSZERES ELLENŐRZÉSE – LÉGY TE IS AKTÍV!
Bérbeadói szemmel rémisztő, de a lakásbérleti szerződés alapján teljesen birtokon kívül kerülsz a saját tulajdonod képező lakásból.
Vagyis főszabály szerint nem lesz jogalapod a lakásban tartózkodni. Kivéve, ha ezt a bérlő megengedi neked.A lakásbérleti törvény szerint a bérbeadó évente legalább egyszer vagy a szerződésben meghatározottak szerint ellenőrizheti a rendeltetésszerű használatot, illetve a szerződésben foglalt kötelezettségek teljesítését. (12. § (4) bek.).
Ezt a bérlő szükségtelen háborítása nélkül teheted csak meg, ami a gyakorlatban azt jelenti, hogy a látogatás időpontját előre egyeztetni kell.
Ajánlott tehát már a szerződésben kifejezetten kikötni, hogy a bérbeadóként havonta meghatározott napon és időpontban eljöhetsz és megnézheted, minden rendben van-e. Ha ezt a bérlők a szerződésben elfogadják, akkor ezt tűrniük kell.
Leszögezem, hogy nem szabad folyamatosan „odamászkálni”, zavarni a bérlőket a birtoklásban, hiszen egy lakás bérleti szerződésének lényege, hogy abban már nem a bérbeadó, hanem a bérlő lakik. De a szerződésben pontosan meghatározottak szerint lehet (és a bérbeadó megnyugtatására kell is) ellenőrizni, hogy betartják-e a szerződés rendelkezéseit.
Tehát itt is a bérleti szerződés fog neked segítséget adni.
Mi a funkciója?
A bérlemény, a bérlők magatartásának, a szerződés betartásának ellenőrzése.
Mikor szolgálja a bérbeadó érdekét?
Ha további egyezkedés nélkül már a szerződés tartalmazza, a látogatás mikor történik.
NEKED IS SZÜKSÉGED VAN EGY MINDENRE KITERJEDŐ BÉRLETI SZERZŐDÉSRE? JELENTKEZZ BE KONZULTÁCIÓRA MÉG MA!
4) ADÓ MEGFIZETÉSE – NE SVARCBAN CSINÁLD
A bérleti díjból fakadó bevételed bevallása és az utána fizetendő adó nem az üzlet legkedveltebb része.
Ha azonban a bérlőddel jogvita, vagy más olyan helyzet lép fel, amikor a jogaidat szeretnéd érvényesíteni, az első számú kérdés, hogy a bérbeadás a jogszabályi előírások betartásával valósult-e meg. Ha ugyanis „feketén” adod ki az ingatlanodat, zsarolható, és így tehetetlen leszel a bérlőddel szemben.
A bérbeadással kapcsolatos adófizetésről a legtöbb bérbeadó kevés információval rendelkezik.
Valójában nem „kell” számlát adnod, hanem bizonylatot, nem feltétlen kell adószám se, és számos költséget le tudsz írni az adóalapból.További információért például egy adótanácsadó oldalán tájékozódhatsz.
Mi a funkciója?
Felkészülhetsz egy NAV ellenőrzésére, a bírságokat elkerülheted.
Mikor szolgálja a bérbeadó érdekét?
Ha betartod az adójogszabályokat, nem adsz támadási felületet sem a bérlőknek, sem az adóhatóságnak.
5) VÉGREHAJTHATÓ OKIRAT A KIKÖLTÖZÉSRE, DÍJFIZETÉSRE – PLUSZ BIZTOSÍTÉK
A részletes írásbeli bérleti szerződés a jól működő üzlet alapja. Azonban nemteljesítés esetén ez még nem közvetlenül végrehajtható.
Érdemes aláíráskor megkövetelni a bérlőtől, hogy tegyen olyan egyoldalú kötelezettségvállalást, ami azonnal végrehajtható is lesz.Ennek eljárási díja mindössze 40-50.000 Ft (ha külföldi a bérlőd, némileg több – pontos összeget az eljáró közjegyző tud mondani).
Véleményem szerint nem szükséges a teljes, kétoldalú bérleti szerződést közjegyző által készíttetni! Ennek indokolatlanul magas a díja, plusz a közjegyzőtől nem várhatsz egyedileg az igényeidre szabott szerződést.
A helyes és a célt szolgáló nyilatkozatok előkészítésében és megszövegezésében is érdemes a szerződést író ügyvéd segítségét kérned.
Mi a funkciója?
A bérlő szerződésszerű teljesítését biztosítja. Ha jól van megszövegezve, szerződésszegés esetén közvetlenül végrehajtási záradékkal lehet ellátni, tehát polgári per nélkül is végrehajtható lesz.
Mikor szolgálja a bérbeadó érdekét?
A bérlőt a teljesítésre motiválja, ettől olyan plusz biztosítékot ad, amivel nyugodtan aludhatsz éjszaka.
Te is szeretnél mindenre kiterjedő bérleti szerződést, ami biztonságot ad neked a bérbeadás teljes ideje alatt? További kérdésed van, tanácsra van szükséged?
Jelentkezz be konzultációra! Az első telefonos konzultáció ingyenes. Jelentkezz be még ma!Jelen cikk értelem szerint nem minősül és nem minősülhet jogi tanácsadásnak, hiszen azt az egyedi ügy ismeretében, a felhasználás pontos áttekintése alapján tudok adni. Ha konkrét ügyben van kérdésed, vagy a fentiekhez szeretnél további magyarázatot, jelentkezz be egy ingyenes telefonos konzultációra itt, megbeszéljük!
Dr. Fodor Klaudia Franciska ügyvéd, társasági és cégjogi szakjogász. Szerzői joggal, ingatlanjoggal és cégjoggal foglalkozik.
Borítókép: Nolan Issac/ Unsplash