Az alábbi cikkből megtudhatod, hogy mi az elővásárlási jog, és mire kell ezzel kapcsolatban odafigyelni egy ingatlan vásárlása során.
Mi az elővásárlási jog?
Az elővásárlási jog lényege az, hogy a jogosultja a harmadik félnek számító potenciális vevőt megelőzheti az ingatlan eladásakor, vagyis ugyanolyan feltételekkel megvásárolhatja azt, mint amilyenekkel a vevő megvenné.
Hol találkozhatunk elővásárlás jogosulttal?
Elővásárlási jogot törvény vagy szerződés alapíthat.
Törvény által előírt elővásárlási jog áll fenn közös tulajdon esetén. Így, ha egy lakásnak több tulajdonosa van, és az egyikük eladná a saját részét, a többi tulajdonostárs élhet az elővásárlási jogával.
Törvényi elővásárlási joggal gyakran találkozhatunk a parkolóhelyek, garázsbeállók esetén is, ahol egy helyrajzi számon (lényegében osztatlan közös tulajdonban) van az egész parkoló vagy teremgarázs, amin több, akár több tucat tényleges parkolóhely, beállóhely található. A tulajdonosok ilyenkor tulajdoni hányadot vesznek a teljes parkolóban, és kizárólagos használat jogot a saját beállóhelyük felett.
Ha ilyen beállóhelyet vásárolsz, akkor számíts azzal, hogy minden további tulajdonostársat elővásárlási jog fog megilletni. Nem könnyű tehát ilyen beállóhelyen „külső személyként”, tehát olyan személyként beállóhelyet venni, akinek nincsen tulajdoni hányada a parkoló-ingatlanban.
Elővásárlási jogot szerződéses úton alapítani is lehet. Például egy társasház határozhat úgy az alapító okiratában, hogy a lakások tulajdonosait elővásárlási jog illesse meg a többi lakás vonatkozásában.
Ha többet szeretnél tudni az osztatlan közös tulajdonról, olvasd el az erről szóló cikket itt.
Mi a teendő elővásárlási jog fennállása esetén?
Ha ilyen ingatlant vásárolsz, először meg kell állapodni az eladóval a legfontosabb részletekben. Ilyen a vételár, a fizetési határidő és ütemezés. Ez azért fontos, mert a jogosult ezen a feltételek elfogadása mellett élhet a jogával. Így, ha végül kedvezményesebb árban állapodtok meg, akkor az ingatlant ezen az áron vásárolhatja meg a jogosult is.
Ezután a tulajdonostársakkal közölni kell a vételi ajánlatot, és fel kell hívni őket az elővásárlási joguk gyakorlására.
Ez történhet a teljes vételi ajánlat megküldésével, vagy a legfontosabb feltételek (ki és milyen feltételek mellett vásárolná meg az ingatlant, mennyiért, milyen fizetési határidővel stb.) közlésével.
Ha az elővásárlásra jogosult élni kíván a jogával, akkor úgy tud a vevő helyére lépni, hogy teljes terjedelmében elfogadja a vételi ajánlatot, Ilyenkor a vevő helyére lép, és a szerződés vele jön létre.
Ha nincsenek értesítve a tulajdonostársak, akkora a vevő azt kockáztatja, hogy velük szemben hatálytalan lesz a megkötött szerződés. Ez azt jelenti, hogy ha a jogosultnak a későbbiekben tudomására jut, hogy őt megkerülve lett eladva az ingatlan, akkor a szerződés megkötését követő 3 éven, de a tudomásszerzéstől számított 30 napon belül felléphet és élhet ezen jogával, lényegében „elperelheti” az ingatlant a vevőtől.
Mikor nem kell értesíteni a jogosultakat?
Előfordulhat, hogy olyan ingatlant szeretnél megvenni, amelynek rengeteg tulajdonosa van, akár külföldiek is, és nagyon sok időt és pénzt kellene arra fordítani, hogy egyesével mindenkinek értesítést küldj. Ez az eset állhat fenn például egy kétszáz tulajdonost számláló parkolóhely esetén. A jogszabály lehetőséget ad arra, hogy az eladó ne értesítse egyenként a jogosultakat akkor, amikor ezen kötelezettség teljesítése a jogosult tartózkodási helye vagy más körülmény miatt rendkívüli nehézséggel vagy számottevő késedelemmel járna.
Fontos azonban, hogy ez a szabály nem szünteti meg az elővásárlási jogot.
Ezzel elérheted, hogy a földhivatal bejegyezze a tulajdonjogodat, viszont a jogosultak az említett 3 éven belül bármikor felléphetnek és élhetnek a jogukkal, így amennyiben nem vállalnál ilyen kockázatot, akkor csak a tértivevényes értesítés vagy a személyes jognyilatkozatbeszerzés a módja annak, hogy biztosan megszerezd az ingatlan tulajdonjogát.
Jelen cikk értelem szerint nem minősül ajánlatnak vagy jogi tanácsadásnak, hiszen azt az egyedi ügy ismeretében, az ügy áttekintése alapján tudok adni. Ha konkrét ügyben van kérdésed, vagy a fentiekhez szeretnél további magyarázatot, jelentkezz be egy ingyenes telefonbeszélgetésre, megbeszéljük!
A cikk írója dr. Fodor Klaudia Franciska és dr. Biró-Rékai Ágnes ügyvédek