Ügyfeleim jó része nem készpénzes vevő, hanem állami támogatással, banki kölcsönnel vesz lakást. Nincs ezzel semmi probléma: banki hitelek és állami támogatások sora áll rendelkezésedre ahhoz, hogy a vételár hiányzó részét ezzel kiegészítsd. Ebben a cikkben összefoglalom a lakásvásárlás folyamatát, ha a vevő banki kölcsönnel, CSOK-kal vásárol ingatlant a pénzügyi tervezéstől az illeték megfizetéséig.
Az első lépés: a pénzügyi tervezés
A vevő legfőbb kötelezettsége egy ingatlanvásárlás során a vételár megfizetése – azt, hogy milyen forrásból, milyen módon tudja a vételárat előteremteni, az ő kockázata lesz. Nem mindegy, hogy egyösszegben fizet vagy több részletben, rövid határidővel vagy hosszú hónapok alatt, megtakarításból fizet, vagy banki kölcsönt, CSOK-ot von-e be a fizetéshez.Például egészen más ajánlatot tesz egy „készpénzes vevő”, aki azonnal utalni tudja az egész összeget, vagy egy olyan vevő, aki a meglévő ingatlanát is értékesíti, és a befolyó vételárból vásárolja meg az új ingatlant.
A vételárfizetés módja, ütemezése az ajánlat része lesz, és befolyásolja, hogy az eladó elfogadja-e azt, vele akar-e szerződést kötni.
Az első lépések a legfontosabbak. Van ahol egy jó cipő, és van ahol egy jó ügyvéd, máshol egy megbízható pénzügyi tanácsadó jelenti a segítséget.
Forrás: Unsplash [Jukan Tateisi]
Emiatt minden ingatlan-adásvétel a pénzügyi tervezéssel kezdődik.
A pénzügyi tervezés eredményeképpen a vevő az ajánlatában konkrétumokat tud meghatározni („mennyit, mikor, milyen forrásból, milyen ütemezéssel tudok fizetni”).
Az, hogy az eladó elfogadja-e a vevő által kínált vételi feltételeket, már nem egyértelmű. Ha ugyanis több ajánlatot kap, akkor a legjobb ajánlatot fogja elfogadni. Világos, hogy a gyorsabban, kevesebb részletben fizető, és a magasabb vételárat kínáló vevő előnyt fog élvezni.
A vételárfizetés tervezése nem jogi kérdés, hanem üzleti.
Még mielőtt kiválasztja a vevő a megvásárolni kívánt lakást, tisztába kell kerülnie a pénzügyi lehetőségeivel. Ehhez még nem ügyvédet, hanem hitelügyintézőt, pénzügyi tanácsadót tud segítségül bevonni.
A második lépés: banki „előminősítés” beszerzése
Ha a vevő úgy dönt, hogy lakáskölcsönt és/vagy családi otthonteremtési kedvezményt von be a vételár megfizetésébe, akkor javasolt a kiválasztott banktól ún. előminősítést kérni. Erre a következő okból van szükség. Időben a banki kölcsönszerződést csak az adásvételi szerződés aláírása után fogod megkötni. Tehát az eladóval előbb aláírod a szerződést, vele előbb elköteleződsz, mint a bankoddal. Az adásvételi szerződésbe viszont már bele kell írni, hogy mekkora vételárat fizetsz önerőből, és mekkorát lakáskölcsönből. Ez egy „mi volt előbb: a tyúk vagy a tojás” esete. A vevő kockázatára. Emiatt ajánlott az adásvételi szerződés aláírása előtt előminősítést kérni a banktól. Ez egy nem kötelező erejű ígérvény a banktól meghatározott összegű hitel későbbi időben történő folyósítására. Le kell szögezni, hogy ez a nyilatkozat a bankot nem fogja kötelezni. Arra szolgál, hogy a vevő meg tudja állapítani, hogy mik a lehetőségei, milyen árú lakások között érdemes nézegetnie. Erre a kalkulációra már lehet alapozni a pénzügyi tervezést, így kisebb kockázatot vállalsz, amikor aláírod az adásvételi szerződést.Ha banki kölcsön/CSOK bevonásával vásárolsz ingatlant, ide kattintva letöltheted az ehhez tartozó folyamatábrát, ahol egyszerűen, lépésről-lépésre összefoglalva láthatod a folyamatot!
💡 Tipp: A pénzügyi tervezés kiemelten fontos. Erre szükség van ahhoz, hogy megalapozott, reális ajánlatot tegyél egy ingatlan megvásárlására. Az előkészület része az alapos előzetes tájékozódás a kölcsön folyósítására kiválasztott bankkal, a pénzügyi tanácsadóval, a hitelképességed felmérése, a jövedelmi viszonyaidra és a kiválasztott lakásra kért előzetes kalkuláció, ún. előminősítés beszerzése.
A harmadik lépés: az ajánlattétel
Ha a vevő kiválasztotta a megvásárolni kívánt lakást, ami a pénzügyi terveibe illeszkedik, akkor ajánlatot tesz az eladó felé az ingatlan megvásárlására.Az ajánlattétellel kapcsolatos félreértésekről, és arról, hogyan csökkentsd az ajánlattétellel járó kockázatot, egy egész cikket írtam.
A témában készítettem egy rövid, összefoglaló videót is.
Amikor írásban teszel egy ajánlatot, az valójában már önmagában egy szerződés lesz, és az téged kötelezni fog. Ezért azt javaslom, ezt ne tedd jogi szakértő bevonása nélkül. Érdemes tehát az ajánlattétel előtt konzultálni ügyvéddel, hogy biztosan megfelelő tartalmú nyilatkozatot írj alá.
Ne járj így, konzultálj mielőbb ügyvéddel!Forrás: Unsplash [Jp Valery]
Az ajálattételt nagyban megkönnyíti, ha tudod milyen lépésekre kell figyelni, így késztettem egy ,,foglalózás” checklistet.
💡 Tipp: Mielőtt bármit aláírsz, egyeztess ügyvéddel!
Az adásvételi szerződés aláírásáról és a birtokbaadásról külön cikkben fogok beszámolni.
Jelen cikk értelem szerint nem minősül és nem minősülhet ajánlatnak vagy jogi tanácsadásnak, hiszen azt az egyedi ügy ismeretében, a felhasználás pontos áttekintése alapján tudok adni. Ha konkrét ügyben van kérdésed, vagy a fentiekhez szeretnél további magyarázatot, jelentkezz be egy ingyenes telefonos konzultációra, megbeszéljük!